La cualidad de tercero hipotecario en España la ostenta el que reúne los requisitos delimitados en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Se diferencia del tercero adquirente civil en que éste, al realizar una adquisición derivativa, queda en la misma posición respecto a su adquisición que la que ostentaba la persona por la cual adquirió (nemo dat quod non habet); mientras que el tercero hipotecario adquiere la propiedad tal y como consta en el Registro.

La principal ventaja de que goza el tercero hipotecario es que los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no le perjudican.